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Tributação imóveis pessoa jurídica
A tributação das receitas das imobiliárias é um assunto que pode gerar preocupação para o empresário desse ramo.
Por exemplo, uma opção equivocada com relação ao modelo de negócio ou forma de tributação gerará custos desnecessários para a empresa. E nos cenários piores, pode até inviabilizar a conclusão de empreendimentos. 
Simples Nacional No Simples Nacional, o fato gerador se dá pelo faturamento da empresa e todos os tributos são pagos em guia única. As regras do Simples Nacional para a apuração dos tributos se concentram em legislações mais unificadas, temos a LC 123/06 e a Resolução CGSN 140/2018. Como a receita das imobiliárias normalmente se concentra nas vendas e locações de imóveis, seria sobre esses valores que incidiria a tributação. As empresas do Simples Nacional usam de um regime simplificado de tributação e seu faturamento anual deve ficar em até 4.8 milhões. Porém, não podem optar pelo Simples Nacional as pessoas jurídicas que exercem atividade de loteamento e incorporação, ou locação de imóveis próprios, salvo nos casos tributados pelo ISS. Então, é sempre importante ficar atento às vedações desse regime, conforme Lei Complementar 123/06. Em se tratando do Simples Nacional, temos alíquotas progressivas e vários anexos, sendo que as empresas geralmente estão entre o I, III e IV. Como as alíquotas aplicadas sobre as receitas mudam a depender da atividade e acumulo de receitas, não há como dizer exatamente qual será o percentual aplicado. Mas de maneira geral, fica entre 4% e 33%. Dessa forma, é importante sempre fazer um planejamento tributário junto a um contador para ter mais assertividade nas projeções. O imposto da folha, no caso a CPP, se a empresa for do anexo IV, não estará no Simples Nacional, e será recolhido em guia a parte como uma empresa normal; Lucro Presumido O Lucro Presumido não trabalha com alíquotas progressivas como o Simples Nacional, a tributação é com percentuais fixos. Como é voltado para empresas um pouco maiores, nesse regime o faturamento anual pode ser de até 78 milhões. A empresa do Lucro Presumido utiliza uma presunção para calcular o seu IRPJ e CSLL, então não consideramos o lucro efetivamente tido pela empresa para tributação. Essas regras de cálculo sobre a presunção, na verdade, pegam uma “fatia” do faturamento, e essa é a nossa base de cálculo presumida. E a base de cálculo presumida é o que usamos para calcular e pagar o IRPJ e CSLL. Nesse contexto, cabe ressaltar que enquanto no Simples a guia é sempre mensal, nesse caso o IRPJ e CSLL são trimestrais, e o PIS e Cofins mensais. A locação de imóveis, por exemplo, terá presunção de 32% de IRPJ e CSLL, e sobre essa presunção será calculado o IRPJ sobre 15% e CSLL sobre 9%. A empresa ainda poderá ter um adicional de 10% do IRPJ a depender de sua base presumida. Essa regra se aplica quando o lucro presumido for maior que 60 mil. De maneira geral, a venda de imóveis muda um pouco a tributação, a presunção será de 8% de IRPJ e 12% de CSLL. As receitas tributadas no PIS e Cofins aplicam-se as alíquotas de 0.65% e 3% respectivamente. Lucro Real O Lucro Real não é uma forma simples de apuração dos tributos das receitas das imobiliárias, a incidência do IRPJ e CSLL se dá pelo lucro da empresa. A empresa do regime tem maior grau de complexidade, por isso não é tão usada como o Lucro Presumido ou Simples Nacional. A empresa nesse regime não tem mais limite de faturamento e é normalmente usado por empresas com faturamento maior que 78 milhões ao ano. No caso, o IRPJ e CSLL são calculados pelo Lucro Real que é obtido pegando as receitas, deduzindo as despesas. A alíquota do IRPJ é de 15% e da CSLL de 9% sobre o lucro, lembrando que também poderá ter o adicional de 10% do IRPJ. Para fins de cálculo do PIS e Cofins, as alíquotas serão de 1,65% e 7,6% respectivamente, e usam o sistema não cumulativo. Como é possível perceber, tanto no Simples Nacional, como no Lucro Presumido ou Lucro Real, a empresa terá o PIS, Cofins, CSLL e IRPJ. Já que estamos nesse tema, fora os tributos aqui citados, existem outros que as imobiliárias precisam conhecer, como o ITBI e IPTU. As imobiliárias lidam com o IPTU por conta de terem a propriedade do imóvel, e no caso do ITBI nos casos de transmissão do imóvel. Além disso, também existem outros termos importantes dentro da tributação que o empresário deve conhecer como, por exemplo, o patrimônio de afetação, e RET. Mas isso será assunto para outra matéria.
Simples Nacional No Simples Nacional, o fato gerador se dá pelo faturamento da empresa e todos os tributos são pagos em guia única. As regras do Simples Nacional para a apuração dos tributos se concentram em legislações mais unificadas, temos a LC 123/06 e a Resolução CGSN 140/2018. Como a receita das imobiliárias normalmente se concentra nas vendas e locações de imóveis, seria sobre esses valores que incidiria a tributação. As empresas do Simples Nacional usam de um regime simplificado de tributação e seu faturamento anual deve ficar em até 4.8 milhões. Porém, não podem optar pelo Simples Nacional as pessoas jurídicas que exercem atividade de loteamento e incorporação, ou locação de imóveis próprios, salvo nos casos tributados pelo ISS. Então, é sempre importante ficar atento às vedações desse regime, conforme Lei Complementar 123/06. Em se tratando do Simples Nacional, temos alíquotas progressivas e vários anexos, sendo que as empresas geralmente estão entre o I, III e IV. Como as alíquotas aplicadas sobre as receitas mudam a depender da atividade e acumulo de receitas, não há como dizer exatamente qual será o percentual aplicado. Mas de maneira geral, fica entre 4% e 33%. Dessa forma, é importante sempre fazer um planejamento tributário junto a um contador para ter mais assertividade nas projeções. O imposto da folha, no caso a CPP, se a empresa for do anexo IV, não estará no Simples Nacional, e será recolhido em guia a parte como uma empresa normal; Lucro Presumido O Lucro Presumido não trabalha com alíquotas progressivas como o Simples Nacional, a tributação é com percentuais fixos. Como é voltado para empresas um pouco maiores, nesse regime o faturamento anual pode ser de até 78 milhões. A empresa do Lucro Presumido utiliza uma presunção para calcular o seu IRPJ e CSLL, então não consideramos o lucro efetivamente tido pela empresa para tributação. Essas regras de cálculo sobre a presunção, na verdade, pegam uma “fatia” do faturamento, e essa é a nossa base de cálculo presumida. E a base de cálculo presumida é o que usamos para calcular e pagar o IRPJ e CSLL. Nesse contexto, cabe ressaltar que enquanto no Simples a guia é sempre mensal, nesse caso o IRPJ e CSLL são trimestrais, e o PIS e Cofins mensais. A locação de imóveis, por exemplo, terá presunção de 32% de IRPJ e CSLL, e sobre essa presunção será calculado o IRPJ sobre 15% e CSLL sobre 9%. A empresa ainda poderá ter um adicional de 10% do IRPJ a depender de sua base presumida. Essa regra se aplica quando o lucro presumido for maior que 60 mil. De maneira geral, a venda de imóveis muda um pouco a tributação, a presunção será de 8% de IRPJ e 12% de CSLL. As receitas tributadas no PIS e Cofins aplicam-se as alíquotas de 0.65% e 3% respectivamente. Lucro Real O Lucro Real não é uma forma simples de apuração dos tributos das receitas das imobiliárias, a incidência do IRPJ e CSLL se dá pelo lucro da empresa. A empresa do regime tem maior grau de complexidade, por isso não é tão usada como o Lucro Presumido ou Simples Nacional. A empresa nesse regime não tem mais limite de faturamento e é normalmente usado por empresas com faturamento maior que 78 milhões ao ano. No caso, o IRPJ e CSLL são calculados pelo Lucro Real que é obtido pegando as receitas, deduzindo as despesas. A alíquota do IRPJ é de 15% e da CSLL de 9% sobre o lucro, lembrando que também poderá ter o adicional de 10% do IRPJ. Para fins de cálculo do PIS e Cofins, as alíquotas serão de 1,65% e 7,6% respectivamente, e usam o sistema não cumulativo. Como é possível perceber, tanto no Simples Nacional, como no Lucro Presumido ou Lucro Real, a empresa terá o PIS, Cofins, CSLL e IRPJ. Já que estamos nesse tema, fora os tributos aqui citados, existem outros que as imobiliárias precisam conhecer, como o ITBI e IPTU. As imobiliárias lidam com o IPTU por conta de terem a propriedade do imóvel, e no caso do ITBI nos casos de transmissão do imóvel. Além disso, também existem outros termos importantes dentro da tributação que o empresário deve conhecer como, por exemplo, o patrimônio de afetação, e RET. Mas isso será assunto para outra matéria.
